此刻！天津房價究竟漲了or跌了？

　　2023年，在疫情及房地產大周期拐點等多重因素影響下，房地產投資、商品房銷售、土拍交易量數據持續下滑，跌入冰點。整個房地產的行業規?；氐搅?/span>2015年，甚至是跟10年前差不多的水平。

　　2023年，超過80%的城市，房價出現下跌。

　　2023年，房企爬升和跌落間，央企和部分民企成為行業“穩健”的代名詞，以及買房人心中的“安全底牌”。

　　2023年，一場聲勢浩大&全國性的救市潮襲來，面臨挑戰，暗藏機遇。

　　道士君曾說，房地產的道更期到了。結合2023年樓市表現來看，的確如此。

　　2023年，熬過了千山終見暖陽?但春天的步伐似乎慢了些。

　　聚焦天津，樓市“波蕩筑底”。

　　政策面，有了大的突破。新政12條重磅發布，公積金貸款額度上調、首套房貸利率下調、二手房帶押過戶推出、土地預公告模式采用......一系列政策組合拳釋放，刺激樓市，提升市場信心及預期。

　　市場面，不及預期。2023年新房銷售供銷量大比例蒸發，收縮比例均超40%左右，成交金額創6年新低。雖成交均價1平米漲了133元/平米，但屬于結構性微漲。整體市場低位運行中。

　　宅地供應成交量大比例下滑，地價下調，土地金縮水7成，創15年新低，市場趨冷，低位運行。一批次遇冷，二批次降，三批次平，四批次溫。

　　需求端，一句話：剛需抑制，剛改平穩，改善爆發，豪宅上揚。

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　　那么，2023年天津樓市新房的房價如何?漲了還是跌了?

　　拉長軸線，從數據表面呈現來看，2010年天津商品住宅成交均價9573元/㎡，2023年天津商品住宅成交均價17230元/㎡。漲了，算了算，12年的“跌宕起伏”下，房價漲了近2倍。

　　天津2010-2017年新房的房價，一路高歌猛進，猶如猴子爬樹，蹭蹭往上竄。2018-2023年平穩逐年向上滑行，雖說結構性上漲，但，漲了就是漲了。

　　道士君專門剔除了影響結構性上漲的項目，發現真相是2019年開始至今，房價盤整略有回落。

　　2023年天津撒糖豆式的樓市利好政策，顯然對于樓市的刺激還不夠，購買力上未有明顯反應，需求量未上也未出現向上走的跡象。

　　相比2021年，潛移默化中，天津的房價體系開始重塑。

　　最新天津新房12月整體成交均價16451元/㎡，對比去年同期下滑2.2%。

　　道士君簡單粗暴以各區成交均價劃分了梯次。當下，天津房價整體依舊呈倒立的陀螺形狀，市內六區房價高企，環城四區差別降價，遠郊價格下調，濱城價格穩中回落。

　　天津房價梯隊一覽▼：

　　第一梯隊：5萬+/㎡：和平，傲視群雄;板塊5個，為體院北、和平路、廣開、南京路等。

　　第二梯隊：4-5萬+/㎡：南開，一枝花;板塊2個。

　　第三梯隊：3-4萬/㎡：又只有一個，河西;板塊14個，聚焦新梅江、大直沽、梅江南、水西、陳塘莊等。

　　第四梯隊：2-3萬/㎡：河東、紅橋、河北;板塊16個，主要是津濱大道、大寺、太陽城、王串場、光榮道等。

　　寫到這里，兩個真相躍然紙上：其一，2023年最新房價，前四梯隊全部是主城區。其二，有的區域下了一個梯隊，有的掉出了梯隊，市場就是這么殘酷。

　　第五梯隊：1.5-2萬/㎡：西青、東麗兩個上榜;板塊33個，國展西、海教園、中北鎮、瑞景、大學城/精武鎮、空港、中心商務區、港東新城、宜興阜等。

　　第六梯隊：1-1.5萬/㎡：津南、北辰、武清、薊州、寶坻、靜海、濱城;這個梯隊，區域扎堆，津南房價成長性較好。板塊36個，主力在辛莊、黃莊、東麗湖、咸水沽、團泊西、薊州新城等。

　　第七梯隊：1萬/㎡以下：只剩下了寧河;板塊28個，蘆臺、八里臺、大張莊、天嘉湖、團泊東等。

　　四個鮮活的事實：一是，天津留給剛需購房者的選擇空間少了。二是，剛改的隊伍有基礎。三是，主城還是主城，部分板塊不僅扛價，房價往上生長的趨勢存在。四是，房價體系重塑，板塊輪動效應明顯，區域分化嚴重。

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　　下沉到熱點板塊看看，看完之后就知道，2023年板塊的競爭頗為激烈，進入新一輪降價潮：你敢降價1000，我就敢3000。你送物業費，我送車。你首付分期，我就直接墊付2成首付，且不用還。

　　篩了33個熱點成交板塊，僅7個房價相對去年漲，其余統統下跌。

　　個別板塊如中心商務區、張家窩、瑞景、金鐘公路等板塊房價降幅比例超10%。

　　下跌比例在5-10%之間的有9個，如：辛莊、商務區、天嘉湖、宜興阜、寶坻城南等。

　　有人問，板塊輪換與筑底規律下的短中期機會在哪?買哪個板塊房價能穩當一些?簡單說兩點。

　　第一是板塊輪換機會。一個城市的板塊發展會出現不均衡性，即出現領漲板塊、跟漲板塊，補漲板塊。而領漲板塊的核心是漲幅最大，漲速最快，房價最高，他們往往是城市的中心板塊，往往是國家或是省域給予的重點戰略規劃板塊，而其他跟漲、補漲板塊會出現不同的時間，在這其中，就意味著巨大的短中期機會。

　　第二是板塊成長節點機會。即在一個板塊之中，還可以繼續細分為各個小板塊的互補，這其中有一個典型筑底規律，何為筑底規律，就是在一個大板塊發展的過程中內部的各小板塊承擔各自的使命去支撐整個大板塊的最終規劃目標。一般來說都是以地鐵及高速網絡作為樞紐，軌道交通承接剛需板塊置業人口流入，在有剛需人群入住各小版塊完成剛需置業人群筑底使命后使整個板塊具備完善人氣及配套后，最后選取區域優勢位置板塊作為區域內高品質、低密度社區打造。這種程度上，剛需帶來的城市內部人口導流和地鐵、軌道、學校、醫院、圖書館等完善之后，高品質、低密度社區往往成為價值拔高的機會。

　　那么重點可關注的板塊：梅江、新梅江、梅江南、水西、空港、海教園、港東新城等。

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　　天津，2023年樓市分化無疑會繼續加劇。無論是預判的弱勢開局，崩盤論、穩定論流傳不斷，其實都只不過是一種整體思維。忽視了當下房地產市場的一個重要特征，即樓市的分化狀態。隨著城市進程、房地產市場的不斷發展，規劃兌現、產業布局、人才吸納等多方核心因素影響，天津區域、板塊的房價分化格局將更加清晰。

　　2023年，市場依舊會充滿未知和不確定性，而這些不確定性告訴我們：燃燒的是過去，迎接的是希望。

　　關于買房，道士君上兩條建議：

　　第一，房地產的救市轟轟烈烈，救不起來不罷休，對于有置業or置換需求的人而言，穩住收入，抓準時機買入。

　　第二，在天津買房，單價決定你買的爽不爽，總價決定你買不買得起，產品力決定你買不買得值。索性再加一句，收入決定你買不買。

　　結合當下的樓市行情，道士君想說，在中國，幾乎找不到第二個能夠與房地產比擬的全民話題，期間犬牙交錯的交鋒與博弈注定也會是歷史上濃墨重彩的一筆。比如救市的一系列操作，比如房企暴雷背后的利益糾葛，比如土地金與財政收入的微妙關系，比如停工停貸潮的無奈心酸......更有擺在大多數年輕人眼前的事實，每個月最大的開支不是還房貸就是交房租。

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