天津生態城房價貴還是開發區的貴,天津樓市走勢預判，留給剛需的窗口期還有多久?

一方面，新政落定后房價大幅上漲，另一方面，政府聲稱要穩定房價，穩定人心。

尤其是那些還在路上的剛需天津生態城房價貴還是開發區的貴，看著天津房價繼續漲，想馬上買卻沒有資格，等有資格后怕房價會漲，內心的煎熬可以想象一下。

目前對天津后市有兩種看法樓市。一是隨著家庭數量的增加，天津房價會越來越貴，學區房也會越來越強大。支持;還有人認為，經過一段時間的上漲，天津自身的經濟發展和內部競爭力跟不上，以后會橫盤整理甚至下跌。

天津的未來在哪里？米宅北京在詳細數據的基礎上進行深入分析。

1

在需求方面——人才新政與棚改雙重需求的疊加

新政對未來兩三年天津房地產市場有多大影響？

根據相關數據，人才新政出臺一周內，已有7000多人落戶。

需要轉檔的人數占申請者總數的80%左右，需要轉檔的群體在天津處于“無房無業”的境地。民間傳說，如果集體戶口兩年內不買房，就會被稱為“因此，天津新增的借貸人口將在近兩三年內帶來巨大的購房需求。

我們保守估計，即如果一年內成功落戶30萬人（新政前17年新增戶籍人口5.6萬人，2016年1人7.5萬人, 300,000 真的很保守）。這30萬人中的80%，也就是24萬人，會在兩年內完成買房任務，平均每人30平方米，所以這24萬人的住房需求量是720萬平方米。

720萬平方米的需求有多大？

2017年天津市新建商品房成交面積為1280萬平方米，720萬平方米的需求可占到2017年新房供應量的56%。

如果不能直觀感受天津新人才政策帶來的購買力，我們來對比一下實施人才引進政策較早的新一線城市南京和武漢。

南京2017年新增戶籍人口17.9萬，而近十年平均新增戶籍人口僅為5萬。 2017年戶籍人口同比增長2.7%。

2017年武漢新增戶籍人口19.8萬，而近十年平均只有1.5萬，戶籍人口同比增長2.3%。

天津定居點的知名度遠高于南京和武漢。如果2018年戶籍人口同比增長3.5%，新增戶籍人口將達到37萬。

新落戶政策實施后，南京、武漢、成都等新一線城市房價大幅上漲，而天津房價則呈下跌趨勢。上行壓力。

新增人口購房需求已經非常旺盛，但天津新增購房資金并非僅來自剛需。天津市從2017年開始實施城市棚戶區改造“三年重置”行動計劃，2017年完成拆遷改造40萬平方米。裝修計劃。

棚改貨幣化安置方案被批評為三四線城市房價上漲的罪魁禍首之一。

2

供應方

在中央嚴控房地產的高壓下，天津市政府已表示將堅決落實“房住不炒”的政策，隨后出臺了未來住房和土地供應方案幾年。

但是，在2017年7月給出的土地供應計劃中，并沒有實錘來增加住宅用地的供應。 2017-2019年計劃供應住宅用地2579公頃，2017-2021年計劃供應住宅用地4108公頃。相比之下，2009-2014年住宅用地年供應量在1000公頃以上。

巨大的潛在需求加上有限的土地供應，天津房價會暴漲嗎？別著急，其實天津和北京相比，穩定房價有兩種機制。

一、周邊地區的競爭力。

北京作為全國的政治中心，擁有許多其他城市無法復制和競爭的獨特資源。

但天津，在整個京津冀城市圈的背景下，只是接管北京外溢資源的選擇之一。

在距離上，天津比不上燕郊和北三縣。在政策支持方面，濱海新區也讓位于雄安新區。

天津的競爭優勢主要在于良好的公共服務和宜居性，更重要的是全國領先的教育資源（985高校錄取率全國一）。

但如果天津房價上升太快，其自身優勢將被削弱，原本流入天津的企業和人口會考慮北京周邊其他地區。

即使天津不供應土地，北京周邊也有土地。天津像北京那樣限制土地供應可能效果不佳。更何況天津債務居高不下，賣地壓力很大，動力很強。

因此，天津和環京的競爭格局決定了天津房價可能會上漲，但不支持暴漲。如果漲幅過大，要警惕回調。

第二，多核布局。

北京的情況是，大家的工作主要集中在五環內的多個商圈，居住地比較分散，從市區蔓延到整個北京環?？紤]到通勤的成??本和便利性，北京五環內的房價一直居高不下。

以天津為例，許多新增就業崗位位于遠郊縣的功能區。例如，天津港保稅區以進出口貿易和融資租賃聞名，東麗區有一些航空航天和零部件制造企業。

當然，其中最成熟的是泰達開發區。長期以來，泰達開發區的平均收入水平一直高于天津市區?，F在的房價大概是2.5萬到4萬。

多核布局具有穩定中心城區房價的作用。雖然被貼上了“遠郊縣”的標簽，但很多地方交通便利，設施齊全。

如武清、寶坻和濱海新區有5個高鐵站（于家堡站、濱海站、濱海北站），其中武清站和于家堡車站 甲浦站已經有直達北京的密集列車。

鑒于新潮更喜歡便捷的交通和較低的總房價樓盤，這些地區較低的價格樓盤可能會比內城六區樓盤賣得更快.

3

天津的可持續競爭力與風險

天津現在的房價是貴，還是現在的房價有泡沫？

答案是天津房地產整體基本不存在泡沫，目前價格在合理范圍內。

為什么敢這么說？因為天津房價高地主要集中在城市的六區。

全市六區雖然有六區，但面積很小，大致相當于北京的東西城市加上崇文和宣武。而在全市六區中，兩萬以下的房子也不少。而且，在2萬左右及以下的很多地區，租金回報率還是相當不錯的。與其他新一線城市相比，這個價格非常具有吸引力，并且得到了實際居住人口的支持。

很多人擔心天津GDP縮水后經濟下滑，但在筆者看來，這種GDP數據更像是政府的游戲。泡沫破滅。

數據的下降只能說明這幾年濱海新區追趕浦東、對標曼哈頓的口號太大了，數據也太虛構了。

事實上，雖然幾年前大力發展的做法導致天津出現嚴重的債務問題，但也造成了天津商業地產長期租金非常低的事實。運營成本無疑會吸引越來越多有活力的民營企業入駐。

我們重申，天津最大的競爭力在于良好的公共服務。

北京的人口控制越來越嚴格。近日，限制外地車牌進入北京的政策出臺。在這種趨勢下天津生態城房價貴還是開發區的貴，越來越多的北漂會選擇在天津落戶。

天津市將繼續引進與北京周邊地區相比具有優質教育資源、保障性住房價格、便利交通、開放公平競爭環境等綜合條件的人口。

從世界其他國家城市的發展趨勢來看，消費型城市的崛起也挑戰了傳統的先產業再吸引人口的觀念。

所謂消費型城市，是指部分地區配套設施完善，吸引人們居住消費，形成人口集聚。

為了更好地招聘和留住員工，公司也會考慮將公司搬到這些宜居地區。

現在中國人口紅利結束，人口老齡化提上日程，企業招聘和選址肯定會更多考慮人們喜歡住在哪里。

其實在濱海新區的這個實驗田里有真實的例子。

仙螺灣中央商務區與中心生態城幾乎同時開工建設，但十年后，雖然商務區更有地理優勢（靠近老城區，于家堡高鐵已經開通交通），但生態城在很多方面都比響螺灣商圈好。

仙螺灣中央商務區是基于政府建設傳統CBD的思路。建造了大量密集的高層建筑。希望以招商引資帶動區域發展。住宅用地只是商業用地的補充。

北部的中新生態城是按照新加坡城市花園的概念建造的。居住用地優先開發，高標準配套建設。當生態城沒有自己的產業的時候，就吸引人來買買住。

十年后，中央商務區的債務壓力很大，生態城的人口規模逐漸擴大，這也吸引了一些高科技和文化產業公司入駐。

因此，從消費型城市的發展趨勢來看，基于天津在京津冀城市群中突出的公共服務優勢，我們認為天津具有可持續發展的潛力。

最后，我們會提醒您注意投資風險。從天津本身來看，目前的房價泡沫很小，風險也不大，但天津房地產的風險其實是外部的，在于整個中國的金融環境和房地產政策。

最后總結一下我們的核心觀點和投資運營建議：

新政策導致新入籍人口購房需求快速擴大，天津房地產價格面臨持續上漲壓力。然而，由于區域之間的競爭格局以及天津自有商圈的分散布局，我們認為天津的增長將有限。如果漲幅過高，很可能面臨房價回調和政策調控的雙重風險。

推薦平臺活動

◆如果您打算或正在做特色小鎮和鄉村綜合體，請不要盲目！ ！盲目地工作可能會導致項目的死亡。 2018年7月28日-30日，在鄉村振興戰略下，“中國第22屆田園綜合體與特色小鎮模式創新項目實戰高端總裁峰會”將在杭州舉辦，20余家行業一線項目商會特別邀請。匯聚一堂，從特色小鎮政策機遇、國家扶持、創建申報、頂層設計、盈利模式、策劃創意、規劃設計、產業引進、落地點、交易實踐、運營模式、IP打造、投資與融資模式、資源鏈接、項目考察等方面，帶你在實戰中求真求真！

峰會·時事通訊

會議時間：2018年7月28-30日【3天，包括實地項目考察】

會議地點：浙江-杭州

tag標簽：

責任編輯：天津房價