天津樓市分化加劇 跨區域融合助推樓市均衡發展

天津樓市正在經歷一場兩極分化，并且這種“冷熱不均”的情況在接下來的時間里還會持續。對市場來說，如何均衡城市資源，打破現有的分化局面，便顯得尤為重要。

 

　　天津樓市分化仍在加劇

在經過一季度的“小陽春”后，多地樓市降溫。據克而瑞統計的數據，2023年4月，天津新房成交量和成交金額雙雙下降，環比3月份，分別下降34.6%、33.0%。值得關注的是，成交量和成交金額雖然降幅明顯，但4月份的成交均價卻上漲了2.4%。

 

　　從這一點可以明顯看出，樓市沖高之后逐步趨穩。新房成交量縮減、但成交均價上漲，說明樓市需求逐步回歸理性。核心區、熱門板塊、改善盤更受購房者青睞，結合4月份的成交數據，這就證實了樓市的兩重分化——區域分化和產品分化。從克爾瑞統計的數據來看，龍湖·青云闕、中海時光之鏡、仁恒星源世紀是4月成交金額榜單的前三甲，這些項目均是位于核心區的改善項目，且改善屬性都很強。

　　我國經濟正在逐步復蘇過程中，從房地產市場來看，改善勢頭強勁是因為改善客群受經濟市場的影響相對較小，剛需人群目前的觀望情緒比較大。

　　樓市庫存量尚處于歷史高位，除了區域之間的分化，新房和二手房之間的競爭也越來越嚴重，甚至有些板塊已經出現了二手房價格高于新房價格的房價倒掛現象。

　　較有代表性的比如北辰瑞景板塊，二手房均價約為16000元/㎡左右，金地中駿和悅府全裝交付的新房均價約16000元/㎡;市場大熱的河西新梅江板塊，包含城投華潤天津瑞府、中海天空之鏡等多個新盤，高層均價基本在40000元/㎡左右，而區域部分次新房成交均價在40000元/㎡左右......

　　樓市分化雖然一直在加劇，核心區和熱門板塊所受到的關注度依舊很高并且熱度較為持久，房價依然堅挺。

　　隨著核心區域高價值土地的獲取變得更加艱難，優質資源必然會繼續向頭部聚集，樓市冷熱分化的趨勢會更加明顯。

　　核心地段房源、優質學區房源熱度飆升的背后，既是購房主力軍的轉變，也是長久以來城市發展模式導致的，人口、產業、城市資源等分配不均衡也是導致樓市分化產生的原因之一。

　　城市更新聯動區域發展

　　房地產市場的發展不僅受到城市自身經濟環境和人口流入數量等因素的影響，同時也受到交通基礎設施、商業發展水平等因素的影響。

　　為應對樓市分化帶來的發展不均衡，天津城市更新、產業布局和人才政策等多管齊下，正在逐漸打破區域之間的發展壁壘。

　　這兩年來，天津啟動了多個跨區域的大型城市更新項目，如跨越河北區和東麗區兩大區域的金鐘河大街南側片區城市更新項目;交匯于河東、河西、東麗、津南四個行政區的海河柳林“設計之都”等。

　　近期天津發布了河東區第一機床總廠及周邊片區城市更新項目的總規劃，項目位于天津市河東區津塘路與月牙河南路交會處，是聯通天津市區與濱海新區的重要區域，地處天津“設計之都”核心區、河東區金貿產業園，雙重產業規劃覆蓋區域。

　　近幾年來，天津從交通路網的快速延伸到軌道交通的全面布局，不停地為各個區域輸送活力。在軌道交通方面，2022年4號線南段、10號線一期相繼開通，今年年內還有地鐵11號線也將開通。

　　津靜線市域鐵路、京唐、京濱城際鐵路的開通運營，加強了區域之間的互聯互通，有效拉近了各個區域與津城主城區的距離。

　　同時，《天津市公路“十四五”發展規劃》提出，加強區區互聯互通，實現相鄰各區間至少有1條一級公路連通。到2025年，全市公路網總里程將達到1.5萬公里。

　　商業發展 多點布局

　　從2022年到現在，多個商業綜合體接連投入使用。從市商務局獲悉，2023年天津全市將有12個大型購物中心新建開業，包括和平印象城、西青大悅匯、北辰未來天地、寶坻萬科廣場、西青杉杉奧特萊斯商業綜合體、河西環宇城、河東中海環宇天地商業街、西青萬科廣場、靜海萬達廣場、河北和融廣場、濱海新區漢沽萬達廣場、和平友誼精品廣場改造提升項目，累計新增商業面積116萬平方米，總投資超過84億元。

 

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